Prologis는 북미와 유럽을 중심으로 한 전자상거래 및 리테일 기반의 물류 수요 회복에 힘입어, 2025년 2분기까지 약 11억 달러 규모의 신규 개발 프로젝트를 추진하고 있다. 특히 전체 개발 물량의 약 65%가 고객 맞춤형 창고인 ‘Build-to-Suit’ 방식으로 구성되어 자산 활용의 효율성을 극대화하고 있다. 회사는 2025년 회계연도 기준 Core FFO(펀드 기반 수익지표)를 상향 조정했으며, 월가 예상을 웃도는 실적을 기록하면서 물류 시설 수요 회복세를 입증했다. 이는 글로벌 물류 부동산 시장이 침체 국면을 지나 새로운 확장 단계에 접어들었음을 시사한다.

GLP(Global Logistic Properties)는 세계 17개국에서 약 8,400만㎡ 규모의 물류 자산을 운용하고 있으며, 최근에는 홍콩 증시 재상장을 검토하는 등 글로벌 자본시장 접근성을 더욱 강화하고 있다. 특히 GLP는 베트남 등 아시아 신흥시장에 전략적 투자를 확대하고 있으며, 실제로 APG, Invesco 등 글로벌 연기금 및 자산운용사들이 GLP의 한국 물류 펀드에 자금을 투입하는 사례가 증가하고 있다. 이러한 움직임은 한국 물류시장에 대한 해외 기관투자자의 신뢰를 보여주는 대표적인 사례다.

ESR도 아시아, 유럽, 북미 지역을 중심으로 물류 거점을 확대하고 있으며, 한국에서는 ESR Kendall Square, Pebblestone Asset Management, Invesco 등과 함께 도심형 물류센터를 다수 개발하고 있다. 2025년 상반기 기준 서울·경기권을 중심으로 한 국내 주요 물류시설 거래 총액은 약 1조 3천억 원(약 9.5억 달러)에 이르며, 전년 동기 대비 약 65% 증가한 수치다. 이로 인해 공실률은 18%에서 16.5%로 하락하며 시장의 타이트함이 더욱 강화되고 있다.

전문가들은 이러한 추세가 이어질 경우, 글로벌 물류 부동산 시장은 2025년 약 600억 달러 규모에서 2032년까지 연평균 10% 이상 성장해 1,000억 달러 수준으로 확대될 것으로 전망하고 있다. 특히 전자상거래 확대와 함께 도심형 물류센터 수요가 꾸준히 증가하면서, 입지 경쟁력과 자산의 희소성이 더욱 부각될 것으로 보인다.

한국의 경우, 쿠팡과 컬리 등 대형 이커머스 기업의 물류 수요에 대응하기 위해 수도권 도심과 근교 지역을 중심으로 맞춤형 물류센터 개발이 활발히 이뤄지고 있다. 이 과정에서 외국계 투자자와 국내 시행사 간 공동 개발이나 매입 구조가 늘어나고 있으며, 이는 국내 자산시장 전반과 물류 운영계획에 직접적인 영향을 미치고 있다. 향후 공급 제약, 입지 규제, 개발 비용 상승 등의 변수에 따라 고품질 자산에 대한 프리미엄은 더욱 높아질 가능성도 제기된다.

결과적으로 2025년 물류 부동산 시장은 단순한 수요 회복을 넘어, 전략적 자산으로서 물류시설이 재조명되는 전환기를 맞이하고 있다. 글로벌 리츠의 활약과 함께 한국을 포함한 신흥시장에서의 자산 확보 경쟁은 더욱 치열해질 전망이다.