미국 산업용 부동산 시장에서 최근 주목받고 있는 키워드는 ‘동아시아계 물류사들의 창고 선점 경쟁’이다. 글로벌 상업용 부동산 업체 CBRE와 물류 리서치 기관에 따르면, 2024년 한 해 동안 아시아계 물류기업들이 새롭게 임대한 창고 수는 100건을 넘어섰으며, 이는 역대 최대치다. 이 가운데 약 절반은 10만 제곱피트(약 9,290㎡)를 초과하는 대형 시설로, 미국 서부 해안 지역에 집중돼 있다.

특히 인랜드 엠파이어(Inland Empire) 지역은 이러한 임대 수요의 중심지로 부상하고 있다. 이 지역은 LA항과 롱비치항과 인접해 컨테이너 물동량 처리에 유리하며, 미국 내 주요 유통망과 연결되는 물류 노선이 집중돼 있어 해외 기업들의 선호도가 높다. 실제로 중국계 전자상거래 기업들과 그 물류 파트너들은 해당 지역의 대형 물류센터를 적극적으로 확보하며 거점을 확대하고 있다.

이 같은 확산은 단순한 공급망 다변화를 넘어, 미·중 간 무역 갈등에 대응하기 위한 ‘관세 리스크 회피 전략’의 일환으로 해석된다. 2024년 하반기, 미국이 일부 중국산 제품에 대해 관세를 두 배 가까이 인상한 이후, 아시아계 기업들은 미국 내에 재고를 사전 적재하거나 관세 보류 창고(bonded warehouse)를 활용해 관세 적용 시점을 유예하는 방식으로 대응하고 있다.

또한, 미국 내 전자상거래 시장에서 ‘빠른 배송’이 핵심 경쟁력으로 부상하면서, 현지 창고 보유는 단순한 물류비 절감을 넘어 전략적 의미를 지닌다. 과거에는 해상 운송 이후 통관과 분배에 수일이 소요됐지만, 미국 내 창고를 통해 직접 고객에게 출고가 가능해지며 배송 속도가 크게 향상된다. 이는 고객 경험 개선은 물론, 반품 및 재고 회전 속도까지 최적화할 수 있는 기반이 된다.

특히 미국의 ‘디 미니미스(De Minimis)’ 규정, 즉 800달러 이하 소액 수입품에 대한 관세 면제 제도를 활용하려는 움직임도 강화되고 있다. 많은 아시아계 기업들이 이 제도를 적극적으로 적용해 소규모 직배송 중심의 물류 전략을 실행하고 있으며, 이 전략의 핵심 기반이 바로 미국 현지 창고 인프라다.

업계 관계자는 “이제 물류센터는 단순히 물건을 쌓아두는 장소가 아니라, 무역 정책 변화에 민감하게 대응할 수 있는 전략 거점이 됐다”며 “아시아계 물류기업들의 미국 내 물류센터 확대는 당분간 이어질 것”이라고 전망했다.

이처럼 관세, 배송, 반품, 재고 관리 등 복합적인 요소를 고려한 ‘현지화 물류 전략’이 본격화되면서, 미국 내 물류 부동산 시장도 새로운 전환기에 접어들고 있다. 글로벌 무역의 복잡성이 심화되는 가운데, 물류는 단순 운송을 넘어 전략적 선택지로 그 중요성이 더욱 커지고 있다.