먼저 물류센터 시장에서는 공급 위축 신호가 뚜렷하다. 글로벌 부동산 서비스 기업의 국내 물류시장 보고서에 따르면 2024년 수도권 물류센터 신규 공급 규모는 전년 대비 감소했고, 공급 건수 역시 크게 줄었다. 프로젝트 파이낸싱 환경 악화와 개발 여건 변화가 겹치며 2025년부터 공급 감소 구간에 진입할 수 있다는 전망도 함께 제시됐다. 인허가를 받은 뒤 착공으로 이어지지 못한 비율이 높게 나타난 점 역시 실질적인 공급을 제한하는 요인으로 꼽힌다.

공급 부담이 완화되는 흐름 속에서도 시장 내부에서는 양극화가 진행 중이다. 상온 물류센터는 상대적으로 공실이 해소되는 반면, 저온 물류센터는 수요가 요구하는 스펙과 실제 공급 스펙이 맞지 않아 공실이 장기화되는 사례가 보고됐다. 일부 지역에서는 임대료 조정 가능성도 거론된다. 또 다른 글로벌 부동산 자문사의 2025년 3분기 브리핑에서도 이커머스와 제3자 물류 중심의 수요가 견조한 가운데 시장이 점진적으로 안정화 국면에 가까워지고 있다는 평가가 나왔다. 다만 투자 거래 측면에서는 채권 회수 성격이 짙은 거래 비중이 확대되는 흐름이 관측되며, 운영사와 임차인 모두 리스크 관리의 중요성이 커지고 있다는 분석이 나온다.

두 번째 이슈는 배송 노동 환경을 둘러싼 사회적 논쟁이다. 새벽 배송과 야간 노동의 건강권 문제가 부각되며 택배 사회적 대화기구 논의가 이어지고 있고, 야간 노동 횟수 제한과 연속 야간 근무 제한, 법정 근로시간 상한 준수 강화 등 규율을 정교화하는 방향이 제시되고 있다. 노동계는 야간 노동 축소가 안전과 건강권을 위해 필요하다는 입장인 반면, 유통과 물류 현장에서는 배송 서비스의 선택권과 소비자 편익, 판매자 운영 현실을 함께 고려한 제도 설계가 필요하다는 시각도 공존한다. 규제의 방향과 강도에 따라 제3자 물류 기업의 교대제와 피크 대응, 서비스 수준 협약, 단가 구조가 동시에 영향을 받을 수 있어 업계는 정책 변수를 예의주시하고 있다.

세 번째는 자동화와 데이터 기반 운영 고도화다. 물류 현장에서는 작업자 이동을 줄이거나 피킹 병목을 완화하는 로봇 솔루션 도입이 확산되고 있으며, 자동화 솔루션 기업들이 한국을 리테일과 제3자 물류의 주요 시장으로 평가하는 흐름도 이어지고 있다. 전시와 산업 보도에서는 비전 기반 피킹이나 혼합 적재 대응 등 현장 난제를 겨냥한 기술이 소개되며, 단순한 설비 도입을 넘어 운영 프로세스 자체를 바꾸는 움직임도 관측된다. 다만 자동화는 초기 투자비와 공정 재설계, 시스템 연동이 동반되는 만큼 센터 유형과 취급 품목, 물동량 변동성에 따라 투자 효과가 달라질 수 있다는 점에서 기업별 선별 도입이 예상된다.

업계 관계자들은 2025년 4분기 국내 제3자 물류 시장의 핵심 키워드를 입지와 스펙, 운영 시간과 인력 구조, 자동화에 기반한 생산성으로 요약한다. 물류센터 공급 감소와 착공 지연이 이어지는 가운데 상온과 저온 간 격차가 확대되고, 동시에 노동 규율 변화와 기술 투자가 맞물리면서 제3자 물류의 경쟁 축이 단순한 단가 경쟁에서 운영 역량 중심 경쟁으로 이동하고 있다는 평가다.