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| 독일 DB Schenker의 인천 물류센터 전경. 외국계 물류 기업의 국내 프라임 자산 투자 확대를 보여주는 대표 사례다. |
2024년 한국 물류 부동산 시장에 뚜렷한 전환점이 감지되고 있다. 수도권을 중심으로 한 신규 물류센터 공급이 급감한 반면, 외국인 투자 비중은 오히려 상승하며 시장 양극화를 가속화하고 있다. 업계는 이를 ‘플랫폼 자산 쏠림 현상’으로 정의하며, 프라임급 자산에 자본이 집중되는 구조적 변화를 주목하고 있다.
글로벌 부동산 컨설팅 기업 세빌스(Savills)와 JLL 등의 보고서에 따르면, 2024년 수도권 지역의 신규 물류센터 공급 면적은 약 395만㎡로, 전년 대비 34% 줄었다. 이는 국내외 수요를 감안할 때 공급 부족 신호로 해석되며, 우량 물류 자산에 대한 투자 선호도를 더욱 강화시키는 요인으로 작용하고 있다.
특히 외국인 투자 비중의 확대가 두드러진다. 2024년 전체 물류 자산 매매 거래 중 외국인 투자자가 차지한 비율은 44%에 달했으며, 이는 역대 최고 수준에 근접한 수치다. 미국, 싱가포르, 캐나다계 자산운용사를 중심으로 투자세가 확대되는 가운데, 중국계 자본도 일부 핵심 자산에 재진입하는 양상이 관측되고 있다.
투자 대상은 대부분 김포, 평택, 이천 등 수도권 핵심 권역에 위치한 대형 물류센터였다. 이들 자산은 안정적인 임차 구조와 장기 계약을 기반으로 한 ‘플랫폼형 자산’으로 분류되며, 수익성과 리스크 관리 측면에서 높은 평가를 받고 있다. 전문가들은 이러한 흐름을 "프라임 등급 자산에 대한 자본 쏠림 현상이 구조화되고 있다"고 분석한다.
반면 외곽 지역이나 비표준형 자산의 공실률은 상승세를 보이고 있다. 수도권 기준 A급 센터의 평균 공실률은 2024년 3분기 기준 17.1%로 전 분기 대비 소폭 하락했지만, B급 이하 자산의 공실률은 두 자릿수를 넘어서는 등 가격 방어선이 무너지고 있는 양상이다. 이러한 분화는 향후 시장 리스크 요인으로 지목되고 있다.
물류센터 임대료는 전반적으로 우상향 흐름을 유지하고 있다. 주요 보고서에 따르면, 수도권 물류시설의 평균 임대료는 전년 동기 대비 약 2.9% 상승했다. 공급은 줄고 자본은 몰리는 구조 속에서, 우량 자산의 가치는 더욱 높아지고 있다.
투자 업계는 이러한 현상을 ‘자본 유동성의 선택적 집중’으로 해석한다. 대내외 경기 불확실성이 지속되는 상황에서, 안정성과 예측 가능성을 중시하는 글로벌 자본이 리스크를 최소화할 수 있는 프라임 자산에 집중하는 구조가 뚜렷해지고 있다는 것이다.
국내 연기금 등 기관 투자자들도 프라임 물류 부동산에 대한 재진입을 본격화하고 있다. 국민연금과 사학연금 등은 2025년 상반기 중 수도권 A급 자산을 대상으로 공동 투자 프로젝트를 추진 중인 것으로 알려졌다. 이는 외국계 자본과의 경쟁 심화를 예고하며, 주요 자산의 프리미엄을 더욱 끌어올릴 가능성이 높다.
결국 2025년 한국 물류 부동산 시장은 ‘선택과 집중’이라는 키워드로 요약될 수 있다. 공급이 제한된 상황에서 안정성과 효율성을 확보한 플랫폼형 자산에 대한 선호는 더욱 뚜렷해질 전망이다. 반면, 비주요 지역이나 비표준 설계 자산은 자금 유입이 줄어들고 수익성 방어에 어려움을 겪을 가능성이 크다.
이러한 자본 집중 흐름은 물류 부동산 시장의 구조를 프라임 중심으로 재편하는 데 결정적인 역할을 할 것으로 보인다. 정부와 시장은 외국인 투자 규제, 개발 인허가 정책, 지방 자산에 대한 유인책 등을 통해 균형 잡힌 성장 전략을 모색해야 할 시점이다.
