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| GS리테일의 ‘GS Fresh Mall’ 물류센터의 외관 전경 |
국내 물류산업이 AI와 스마트 기술을 중심으로 빠르게 진화하는 가운데, 투자자들 사이에서는 물류센터 자산의 미래를 두고 기대와 우려가 교차하고 있다.
특히 물류 리츠와 프라임 물류센터를 중심으로 한 시장은 안정성과 성장성을 모두 갖춘 투자처로 주목받고 있지만, 금리·공급·수요 측면에서 여전히 불확실성이 적지 않다는 분석이 나온다.
글로벌 부동산 컨설팅 기업 새빌스(Savills)는 최근 보고서를 통해, 2025년에도 국내 물류센터 거래에서 외국인 투자자의 비중이 40%를 웃돌 것으로 예상했다.
새빌스는 영국 런던에 본사를 둔 글로벌 상업용 부동산 서비스 회사로, 한국을 포함한 아시아 시장에서 물류, 오피스, 리테일 부문 투자 동향을 정기적으로 분석하고 있다.
보고서에 따르면, 수도권을 중심으로 한 프라임 물류센터는 여전히 기관 및 외국계 자본의 선호도가 높은 자산군이다.
이는 고금리 상황에서도 비교적 안정적인 임대료 수익과 자산 가치 보존이 가능하다는 판단에서다.
실제로 일부 핵심 입지의 센터 임대료는 전년 대비 2~3% 수준의 완만한 상승세를 유지하고 있으며, 평균 공실률도 낮은 편이다.
또 다른 글로벌 부동산 서비스 기업인 JLL(존스 랭 라살) 역시 유사한 진단을 내놓았다.
JLL은 미국 시카고에 본사를 둔 상장 기업으로, 세계 80여 개국에서 부동산 투자 및 자산 관리를 지원하고 있다.
JLL의 서울 물류시장 보고서에 따르면, 2024년 상반기에 과잉 공급됐던 물류센터 물량이 2025년부터는 공급 감소와 맞물려 투자 여건 개선으로 이어질 가능성이 있다고 평가했다.
다만, 수요 둔화와 투자심리 위축에 대한 경계도 여전하다.
새빌스와 JLL 모두 향후 변수로 금리 수준, 글로벌 무역 여건, 국내 소비 경기를 지목하며, 하반기 이후 시장 흐름을 지켜볼 필요가 있다고 강조했다.
현장의 목소리도 엇갈린다.
한 물류센터 운영자는 “지난해까지만 해도 임대 문의가 줄을 이었지만, 올해는 계약 연장을 두고 관망하는 분위기가 많다”며 “특히 신규 건물은 공실 리스크가 현실적으로 체감된다”고 말했다.
이와 관련해 물류신문은 “2024년 상반기는 공급 정점에 따른 고통이 불가피했지만, 하반기에는 점진적인 수요 회복이 가능하다”는 전망을 내놓았다.
금리 인하 가능성과 함께, 재고 부담을 덜기 위한 기업들의 보관 수요가 다시 움직일 수 있다는 판단이다.
전문가들은 결국 “선별적 투자와 장기적 안목이 필요한 시점”이라고 입을 모은다.
특히 수도권 외곽이나 접근성이 떨어지는 위치의 B급 자산보다는, 입지·시설·임대 안정성이 검증된 프라임 물류센터에 대한 집중이 중요하다고 강조한다.
시장이 일시적 조정을 겪더라도, 전자상거래와 풀필먼트 수요가 장기적으로 성장할 것이라는 전망에는 큰 변화가 없다.
단기 변동성 속에서도 구조적 성장 기반을 갖춘 물류센터는 여전히 ‘위기 속 기회’를 품은 자산군으로 남아 있다.
